Êtes-vous du type néophyte dans ce monde qu’est le prêt hypothécaire ? Vous connaissez certainement une base, mais les terminologies utilisées sonnent parfois mélangeantes ? Rassurez-vous, j’étais pareil au début. J’ai commencé par avoir une maison avant ma carrière de courtier hypothécaire, et disons que je dois avouer avoir posé des questions à mon courtier hypothécaire durant la rencontre!
J’ai trouvé une source inspirante pour cet article et je n’hésite pas du coup à vous référer au blogue de l’Autorité des marchés financiers (AMF). J’ai utilisé certains de leur dire, mais ajouté ma saveur d’expérience.
Voici les sujets abordés :
- Le terme du prêt et la période d’amortissement
- Un taux d’intérêt fixe, variable ou mixte
- Un prêt hypothécaire fermé ou ouvert
- L’hypothèque transférable
- Les pénalités pour mettre fin à l’hypothèque
- La fréquence des remboursements
Le terme du prêt et la période d’amortissement
Le terme du prêt hypothécaire est la durée de votre contrat hypothécaire avec votre prêteur. Cette durée se situe généralement entre un et cinq ans. Mais il existe des 7 et 10 ans aussi. On dit que 80% des Canadiens optent pour un 5 ans. Plus le terme est long, plus le taux est élevé. Car la banque doit prêter son argent plus longtemps et doit donc gérer son risque de rendement.
Pour sa part, la période d’amortissement est le temps prévu pour rembourser le prêt hypothécaire au complet. Cette période se situe généralement entre 15 et 25 ans. Si le prêt est assuré par un assureur (SCHL), l’amortissement maximal est sur 25 ans. Tandis que lorsque le prêt est dit conventionnel (avec plus de 20% mise de fonds ou refinancement), l’amortissement maximal peut être sur 25 ans tout comme 30 ans. Avoir une hypothèque sur 30 ans augmente les intérêts payés, mais diminue le paiement de +- 175$/mois.
À la fin du terme, vous aurez à évaluer différentes options, telles que renouveler votre contrat hypothécaire, de trouver un autre prêteur ou de refinancer pour des projets de rénovations voir même pour investir avec l’équité crée (je suis bon là-dedans!).
Un taux d’intérêt fixe, variable ou mixte?
Les taux d’intérêt affichés par les institutions financières fluctuent au fil du temps selon plusieurs facteurs, dont le taux directeur de la Banque du Canada et les taux d’intérêt des obligations disponibles sur le marché.
Taux d’intérêt fixe
Le taux d’intérêt ne change pas durant tout le terme que vous déterminez.
Avantage
- Paiement fixe pour la durée du terme.
- Facile de gérer le budget, puisque le paiement est fixe.
- Aucune fluctuation du taux en cours de terme.
- Plus sécurisant pour certaines personnes qui ont une aversion au risque lié au taux d’intérêt.
Désavantage :
- Pénalités supérieures aux taux variables. (Pénalité pouvant aller à 4.5% du solde restant versus 0.5% avec le produit variable).
- Moins flexible si vous désirez briser votre contrat en cours de terme.
- Vous ne participez pas dans les baisses de taux ou fluctuation à la baisse.
Taux d’intérêt variable
Le taux d’intérêt varie selon le taux directeur. Généralement, à coup de 0.25%. Il peut donc augmenter ou diminuer au fil du temps. En théorie, le taux directeur devrait augmenter en cas de hausse de l’inflation et diminuer en cas de baisse.
Le taux directeur qui dirige l’économie est établi à 0.50% actuellement et le taux préférentiel des banques est de 2.70%. Ils sont liés ensemble et bougent donc ensemble. Par la suite, vous obtenez un rabais sur le taux préférentiel, selon votre situation, la banque & produit choisi.
Par exemple, vous pourriez obtenir le taux préférentiel de l’institution financière, moins un rabais en tout temps de 0.70 %, donc 2%. En cas de hausse du taux directeur, le taux préférentiel augmente de la même façon, et vous conservez votre rabais.
Selon votre contrat, si le taux d’intérêt augmente, deux situations peuvent se produire :
- Vos paiements hypothécaires augmentent pour tenir compte de la hausse de taux. La durée du prêt demeure alors sur l’amortissement prévu. C’est environ 12$/100 000$ de financement de plus sur vos paiements par augmentation de 0.25%.
(La plupart des prêteurs)
- Vous continuez à payer les mêmes versements, mais vous payez moins de capital à chaque versement pour compenser l’augmentation du taux d’intérêt. Cette situation augmente la durée de votre hypothèque (amortissement). C’est environ 2 mois de rallongement sur 25 ans à chaque augmentation de 0.25%. (On s’entend que ça va redescendre un jour aussi et c’est toujours possible de rattraper le temps au renouvellement).
(Environ 4 prêteurs sur le marché ont cette particularité).
Certains prêteurs peuvent vous permettre de convertir votre prêt à taux variable en prêt à taux fixe dans des contextes de hausse ou de baisse des taux d’intérêt.
Taux d’intérêt mixte
- Taux variable plafonné (protégé) Le taux d’intérêt fluctue en fonction des taux du marché, mais ne dépassera pas un seuil fixé d’avance pour la durée du terme. Exemple : vous avez un rabais de 0.45% sur le taux préférentiel (au lieu de 0.70%), mais ne dépassera pas 3.80% en cas de hausse majeure. Le paiement est d’ailleurs généralement établi sur le taux plafond. Ainsi, tout montant ainsi supplémentaire ira en capital. Ce produit a ses pour et contre.
- Taux par tranches Vous pouvez séparer votre prêt hypothécaire en tranches. Chaque tranche a ses propres caractéristiques, comme sa durée, son taux d’intérêt, etc. Cette pratique pourrait par exemple vous permettre d’exposer une partie de votre prêt hypothécaire aux avantages du taux variable et d’avoir l’autre partie de votre prêt sécurisé grâce à un taux d’intérêt fixe. Le tout selon votre profil de risque. Ce peut être le cas lorsque monsieur préfère le variable & que madame préfère le fixe. Ainsi, la moitié du prêt hypothécaire est à taux variable, et l’autre à taux variable (chaque tranche peut être prélevée dans deux comptes distincts.
Le prêt hypothécaire fermé
Le nombre et le montant de vos paiements hypothécaires sont fixés. Vous ne pouvez pas rembourser davantage que ce qui est prévu au contrat. C’est sensiblement ce produit dans 99% des cas qui vous sera offert.
Options de remboursement anticipé
Certains produits permettent d’augmenter le montant des paiements de 15 % maximum, alors que d’autres permettent de doubler les paiements si on le désire.
De plus, vous pouvez donner des montants forfaitaires en capital. Les institutions financières limitent généralement ce remboursement entre 10 % et 25 % de la somme initialement empruntée (sur une année et vos droits recommencent l’année suivante),
Le prêt hypothécaire ouvert
Vous pouvez rembourser une partie ou la totalité de ce prêt quand vous le désirez, sans pénalité.
Pour vous offrir cette souplesse, ce type de prêt est toutefois offert à un taux d’intérêt plus élevé que celui d’une hypothèque fermée (un bon 2%). C’est souvent le produit que opterez si vous arrivez à échéance et vous vendez en même temps. Vous savez que vous rembourserez le montant en intégralité dans les semaines suivant l’échéance de votre premier terme.
De plus, généralement si vous ne donnez pas suite à l’avis de renouvellement de votre prêt hypothécaire ou changez de banque, votre prêt sera automatiquement à taux ouvert passé la date d’échéance. Le temps que toutes les démarches se finalisent ou que votre décision se prenne.
Passez un délai de 3 mois, vous êtes mieux d’être à taux fermé à taux variable que de rester sur un taux ouvert.
Hypothèque transférable
Cette option pourrait vous permettre de conserver votre prêt si vous déménagez. Vous pourriez ainsi éviter des pénalités. Toujours sous certaines conditions, mais le tout est généralement possible. Je dirais que pratiquement tous les contrats hypothécaires ont cette clause.
Les pénalités pour mettre fin à l’hypothèque
Les institutions financières facturent généralement des pénalités pour mettre fin à un prêt hypothécaire fermé avant la fin du terme. Ces pénalités peuvent être très importantes.
Le calcul peut être compliqué à faire rapidement. Aussi, il est difficile de comprendre le réel impact lors de la signature du contrat, car le langage mentionné dans les clauses est fait exprès selon moi et peut manquer d’exemple concret. Somme toute, les prêteurs se sont améliorés, mais je crois que ça reste de la responsabilité du représentant hypothécaire d’en expliquer davantage.
Quoique de plus payant pour une banque de charger 20 000$ en pénalité!! De mon côté, soyez assuré que ce volet est abordé ensemble! Car il existe des produits à taux fixe avec des pénalités moindres, suffit de les découvrir grâce à un courtier hypothécaire,
Dans les banques à charte ou caisses, et de façon très simpliste, c’est environ 4.5% du solde restant. En produit variable, c’est 0.5% du solde restant.
Pourquoi voudriez-vous mettre fin à votre hypothèque avant la fin du terme? Les raisons sont nombreuses et variées : séparation ou divorce, changement d’emploi qui nécessite de se rapprocher du lieu de travail (voir s’éloigner maintenant!), invalidité, baisse des taux d’intérêt sur les nouvelles hypothèques, désir de vivre dans une autre maison, changement des besoins, etc.
La fréquence de remboursement
Il existe plusieurs modalités de paiement.
Jouons un jeu ; vrai ou faux ?
Faire des versements hypothécaires toutes les deux semaines permet de rembourser plus vite son hypothèque.
Faux, contrairement à une croyance répandue, on confond souvent ce type de remboursement avec les paiements en accéléré.
En mode standard, le montant de versement est calculé sur 26 semaines. Tandis qu’en mode accéléré, c’est le paiement mensuel divisé par 2. Si on décortique le paiement, le montant en capital est plus grand qu’en mode standard.
Voici les différents types et leur durée de remboursement approximatif :
- Mensuel : 25 ans
- Aux 2 semaines : 25 ans
- Aux 2 semaines accélérées : 22 ans
- Deux fois par mois : 25 ans (1er et 15 du mois, toujours)
- À la semaine : 25 ans
- À la semaine accélérée : 22 ans
Certaines banques exigent d’emblée le mode accéléré si un autre mode que mensuel est sélectionné. Ce qui je crois a accentué la croyance populaire ci-haut.
Si vous souhaitez capitaliser plus vite, le mode accéléré est définitivement à privilégier.
Par une préférence personnelle, je suggère le mode mensuel pour tous types d’achats à caractère locatif. Pour « matcher » avec les revenus locatifs & dépenses.
Vous pouvez toujours aussi commencer mensuellement au début pour de ne pas augmenter vos paiements sur une année, et changer par la suite. Des frais ou démarches administratives pourraient s’appliquer toutefois.
Voilà, c’est ce qui termine ma revue sur les différents termes utilisés dans les contrats hypothécaire. En espérant que le tout vous a été utile!
Pour toutes questions supplémentaires ou besoins, je reste disponible !
