Vous vous demandez quel est le rapport avec ces 2 oranges ?
(Mise à part vous faire rire ?.)
En fait, au sens propre il n’y en a pas on s’entend!
C’est plus une analogie. Les deux fruits se ressemblent beaucoup et on dirait qu’ils sont pareils. Mais en vérité, c’est une orange et un pamplemousse!!
Ainsi, dans le contexte d’un co-emprunteur & co-endosseur, ce sont deux mots très similaires, mais qui ont une définition très différente !
Je tiens à souligner que c’est un des termes les plus mélangés dans le monde du financement hypothécaire.
À l’occasion dans mes dossiers, je dois apporter cette solution pour obtenir une approbation hypothécaire. Trop souvent, je remarque que d’emblée mon client me mentionne que la personne qui viendra l’aider sera donc « endosseur ? ». Mais disons que dans 99% des cas, c’est plutôt co-emprunteur qu’il faudrait utiliser comme terme.
Je crois qu’il y a simplement une petite confusion entre les deux termes. Même moi en début de carrière je ne savais pas bien la différence!
Il suffit de prendre le temps de bien l’expliquer et le tout sera réglé :
Co-emprunteur
Ce dernier devra être sur les titres (aussi propriétaire) & l’hypothèque. Il vient principalement aider à qualifier l’hypothèque au niveau des revenus nécessaires.
Co-endosseur
La personne sera seulement sur l’hypothèque & non sur les titres (pas propriétaire). Il sert à sécuriser la banque, dans le cas d’une cote de crédit faible de l’emprunteur principal.
Allons un peu plus en profondeur.
Dans quels cas un co-emprunteur sera nécessaire?
Pour nommer que ces 3 exemples, c’est souvent dans ces cas :
- Enseignant en début de carrière temps plein, mais poste de remplacement seulement ;
- Travailleur autonome avec revenu suffisant, mais dont l’entreprise a démarré il y a moins de 2 ans ;
- Un statut d’emploi temporaire malgré des semaines de 40h de travail.
Deux mots à retenir sur la vision d’une banque : stabilité & certitude.
Généralement dans ces cas-ci, la banque demandera un calcul basé sur la moyenne des revenus gagnés durant les 2 dernières années (c’est souvent ici que ça devient un enjeu).
Exemple ; Jean qui a un poste temporaire depuis 3 ans, a gagné un revenu de 35 000$ en 2019 & 55 000$ en 2020. Le revenu admissible sera donc de 45 000$. Le 10 000$ de perte peut faire la différence sur une approbation ou un refus lors de la demande de financement.
Les banques, et surtout les assureurs (SCHL et autres) sont assez stricts dans ces situations et demandent de considérer les revenus de façon différente versus des statuts permanents.
Bien sûr, il existe parfois des exceptions, mais n’entrons pas dans ce sujet (c’est là que la compétence d’un bon courtier hypothécaire entre en jeu ?).
Donc 2 trucs simples à retenir pour savoir quel terme la banque voudra exiger.
Co-endosseur
Situation
Les revenus pour qualifier la demande sont suffisants
La cote de crédit Equifax ou Transunion n’est pas assez bonne (exemple entre 600 & 650)
Revenu Ok
Crédit non
= Co-endosseur
La personne qui vient aider pourrait donc être sur le prêt hypothécaire seulement et non sur les titres de propriété (non propriétaire de la maison). Bien sûr, la banque se réserve le droit d’exiger le cas contraire malgré tout.
Co-emprunteur
Situation
Le crédit est bon.
Dû à diverses normes de qualification strictes, les revenus qualifiables ne sont pas suffisants pour obtenir une approbation hypothécaire.
Revenu non
Crédit OK
= Co-emprunteur
La personne qui vient aider sera ainsi sur les titres & l’hypothèque.
Fait important qui vient diminuer l’impact entre les parties : Un pourcentage différent pourra être établi entre les parties rendues au notaire (exemple 99% pour le réel propriétaire et 1% pour le co-emprunteur). Toutefois, ils seront quand même solidairement responsables de l’hypothèque à 100%.
En résumé, dès qu’on doit utiliser le revenu d’une autre personne pour qualifier la demande de financement, le terme à utiliser est co-emprunteur.
Merci de votre lecture et pour toutes questions à ce sujet, n’hésitez pas à me contacter !
