L’histoire de Samuel, Sarah & Superman
L’inspiration de cet article ? Ce n’est pas rare qu’il y ait une confusion chez mes clients entre les deux termes. Ainsi, cet article a pour but d’éclairer ce sujet.
« Pourquoi la banque demande cela? »
« J’ai déjà fait inspecter la propriété pourtant! »
« Pas besoin, mon père l’a fait! »
Pour résumer en une phrase (ma fameuse histoire courte) :
Inspection : Examen visuel de la propriété pour en constater l’état physique et les correctifs à apporter, fait par un inspecteur en bâtiment certifié.
Évaluation : Confirmation de la juste valeur marchande, en analysant les comparables vendus dans le même secteur. La banque finance toujours le plus petit entre le prix payé et la valeur marchande.
Histoire longue
Premièrement, une inspection est un examen visuel fait par un inspecteur en bâtiment certifié de la propriété en question. Il sert à déterminer l’état physique sur plusieurs aspects :
- la fondation (exemple fissures) & la structure
- la toiture
- l’intérieur & l’extérieur
- les fenêtres
- la plomberie
- l’électricité, système de chauffage & climatisation
- l’isolation
- les systèmes de ventilation mécanique et naturelle.
Mais ne comporte pas :
- les évaluations des facteurs environnementaux et énergétiques
- les dépendances comme les remises
- les piscines & spas
- tout ce qui a trait à la décoration
- les systèmes spécialisés (système d’alarme, téléphone, télévision par câbles, etc).
Un rapport sera produit et des recommandations d’entretien seront données.
Ceci coûte plus ou moins 700$.
La banque se réserve le droit de le demander lors du financement.
Prenons comme exemple mon client Samuel. Son père ayant déjà bâti 3 maisons dans le passé et possédant donc plusieurs connaissances dans le domaine, Samuel se sentait à l’aise de ne pas faire inspecter sa maison par une firme spécialisée et de laisser son père lui-même faire l’inspection. J’en comprends 100% le pourquoi. Mais ça ne satisfait pas toujours la banque!
La vente était faite sans garantie légale, et la déclaration du vendeur faisait office d’une petite fissure à la fondation & d’une légère infiltration d’eau dans le grenier il y a 2 ans.
La banque a alors demandé le rapport d’inspection pour confirmer l’état. Elle veut s’assurer que c’est un bon gage pour elle. Elle va mettre une hypothèque dessus, et ne veut pas une maison à problème.
Samuel a donc dû engager un inspecteur certifié et a dû démontrer à l’aide d’un rapport officiel que la fissure était mineure et que le problème au grenier était une situation isolée et corrigée.
Je recommande toujours de faire une inspection. Celle-ci vous protègera contre d’éventuels problèmes.
Je suis conscient que l’inspection n’est pas toujours faite en profondeur ultime, mais certainement plus que nos yeux d’acheteur emballé et aveuglé par l’excitation d’acheter ENFIN notre maison tant rêvée (et si dure d’avoir en ce temps COVID).
De plus, l’inspection vous donne généralement une belle porte de sortie dans la transaction. Si bien sûr vous avez fait une offre avec la clause de l’inspection (car il faut s’en déclarer pleinement satisfait).
Justement cette semaine, mes clients se sont retirés d’une offre d’achat sur une maison à 600 000$ qui comportait trop de travaux à faire versus l’investissement de départ à mettre. Sans cette clause, ils n’auraient pas pu se retirer.
Un 700$ pour éviter bien des milliers de dollars, et des maux de tête!
Évaluation
Maintenant une évaluation c’est plutôt une confirmation de la juste valeur marchande. Elle est effectuée par un évaluateur agréé. Ce dernier va généralement regarder les comparables vendus dans le secteur et ainsi déterminer si le prix payé correspond à la juste valeur. de la propriété. La recherche est généralement faite sur les 6 derniers mois. Toutefois, avec le marché en feu actuel, on constate que c’est plus sur les 3 derniers mois.
Il y a souvent une visite des lieux, ou bien un passage rapide pour voir l’état général des lieux (dû à Mr. COVID). Des photos ou détails peuvent être demandés par l’évaluateur au propriétaire.
Je tiens aussi à dire que le travail est objectif et c’est l’opinion d’un évaluateur à une date donnée.
J’ai déjà vu un résultat différent d’un évaluateur à un autre, pour une même propriété. Plus souvent en fait…
Ils ont diverses méthodes de calculs, mais je n’entrerai pas dans ces détails, car ce n’est pas le but de cet article.
Dans le marché actuel du COVID et des surenchères, cette étape peut être un enjeu à certains moments.
Car la banque va toujours financer le plus petit entre le prix payé et la valeur marchande.
Prenons l’exemple de Sarah maintenant. Elle avait fait une offre à 350 000$ sur une maison affichée à 300 000$. Celle-ci correspondait très bien à ses besoins et Sarah ne voulait pas perde sa chance. Déjà qu’elle avait perdu ses 3 dernières offres…
Puisque la valeur n’était pas supportée dans le registre électronique de la banque, Sarah a commandé une évaluation physique complète. L’évaluation est sortie à 315 000$.
Sarah a donc dû débourser la différence entre 350 000$ et 315 000$ (soit 35 000$) ,en plus de sa mise de fonds initiale prévue. Situation imprévue, mais défi finalement relevé car on avait la solution.
Avez-vous entendu dans les médias des offres d’achat remportés à 100 000$ en haut du prix demandé? Je vous laisse deviner la conclusion.
Je parle de cela non pas pour rendre les gens anxieux face à cette étape, mais plutôt pour sensibiliser sur les enjeux.
Mais rassurez-vous, généralement, tout se passe bien ☺️.
Ma remarque sur l’impact du COVID
Les demandes de financement assuré (avec la SCHL par exemple) ont beaucoup moins tendance à être évaluées. Car les assureurs ont un grand registre électronique, soit comme une base de données appelée Emili. Ce système évalue en ligne la propriété, en quelques secondes.
Quand même drôle comme nom, je me suis toujours posé la question d’où venait l’inspiration…un jour je vais trouver!
À l’inverse, les financements conventionnels (20% de mise de fonds et plus) se retrouvent beaucoup plus en processus d’évaluation complète (évaluation agréée). Car la banque se protège contre la surenchère. Elle ne voudrait pas se retrouver à devoir revendre une propriété qui n’en valait pas le prix initialement. Elle pense toujours au pire!
Heureusement, à la date ou j’écris cet article (août 2021), nous sommes revenus dans des délais plus raisonnables pour les rendez-vous d’évaluation. La moyenne à l’hiver 2021 fut d’environ 3 semaines au Québec.
Avec des délais de financement parfois de moins de 2 semaines, je crois m’être déguisé en Superman à quelques reprises. Parfois, la stratégie d’opter pour un financement assuré pour sécuriser l’offre d’achat peut être une solution.
Donc voilà, en espérant que ces deux termes seront dorénavant plus clairs pour vous et que je vous aurai appris au moins une chose!
Au plaisir !
