Cette technique concerne tous ceux qui sont propriétaires d’une petite entreprise individuelle (non incorporée) ainsi que ceux qui sont simplement propriétaires d’un immeuble locatif détenu personnellement.
Cette stratégie, qui est l’accélérateur le plus puissant de la Manoeuvre Smith, permet de convertir votre hypothèque personnelle non déductible d’impôt en intérêts déductibles. Cette conversion se résulte en un remboursement plus rapide de votre hypothèque personnelle et accentue positivement votre situation financière.
Typiquement, lorsque quelqu’un achète par exemple un condo locatif, il ouvre un compte bancaire dédié à cet achat pour en faciliter la gestion. Le montant du loyer payé par les locataires (exemple 1300$) est déposé dans ce compte. Arrive le paiement de l’hypothèque, montant qui sera prélevé dans ce même compte, tout comme le paiement des taxes municipales, scolaires, assurances, frais de condo et toutes autres dépenses reliées à cet immeuble. Tout cela est logique.
Avec la MAPA, il faut simplement voir le chemin différemment.
Nous allons tout de même ouvrir un compte dédié à l’immeuble en question, mais aucun revenu de loyer y sera déposé. Ce compte sera lié à la marge de crédit hypothécaire garantie par la maison personnelle. Appelons-le compte de dépenses.
Ainsi, sur l’hypothèque de votre maison personnelle, vous aurez besoin en premier lieu d’un produit hypothécaire avec marge de crédit intégrée et communicante (avec des sous-comptes possibles, mais attention, ceci n’est pas disponible auprès de toutes les institutions financières).
Quand on parle de marge de crédit intégrée et communicante, cela signifie qu’à chaque fois qu’il y aura du capital de remboursé sur le prêt hypothécaire, ce même montant deviendra automatiquement disponible dans la marge pour une utilisation immédiate.
Un second compte bancaire sera ouvert afin d’y déposer seulement vos revenus de loyer (par exemple le 1 300$). Appelons-le compte de revenus. Vous pourriez aussi utiliser votre compte bancaire habituel. Cependant, pour faciliter la gestion avec le comptable et si jamais une vérification fiscale survient, je recommande d’en avoir un dédié seulement à cela.
La manoeuvre consiste à envoyer ce 1 300$ en paiement forfaitaire sur votre hypothèque personnelle. Ce même montant deviendra donc disponible dans la marge de crédit afin d’être réemprunté. Lorsque viendra le temps de faire le paiement de l’hypothèque locative et des autres dépenses d’opérations, il suffira d’emprunter cet argent via la marge de crédit hypothécaire et d’envoyer cet argent dans le compte de dépenses. L’idéal serait de programmer certains virements pour qu’ils puissent se faire automatiquement.
Ainsi, avec le fil du temps, votre hypothèque personnelle se remboursera plus vite, soit 15 600$ de plus par année (avec l’exemple du 1300$ de loyer locatif). Votre marge de crédit quant à elle grandira en solde utilisé, mais 100% des intérêts seront déductibles d’impôt.
N’est-ce pas complètement génial ?
En résumé, l’argent fait simplement un trajet différent de ce qu’on a l’habitude de voir. Il est bien important de pouvoir bien le démontrer et surtout avoir aucune contamination avec des dépenses personnelles.
