Merci d’avance de la lecture. Ce texte s’adresse autant aux emprunteurs qu’aux professionnels hypothécaires.
II arrive souvent qu’on m’appelle et la conversation commence par : « Bonjour Dominique, vous m’avez été recommandé et je voulais savoir votre meilleur taux fixe sur 5 ans ? »
– Absolument, c’est 15%.
…Un silence s’installe.
Non je blague, je ne fais pas ça! Même si parfois j’en aurais envie. ?.
(J’aime cette question car elle ouvre la porte à une grande discussion. Et très souvent, à la fin de cette discussion, je n’ai même pas donné encore de taux. Je regarde le temps passé au bout du fil, et une bonne conversation de 20 minutes s’est déroulée.)
Si tu as quelques petites minutes pour mon article, je t’invite à ma version courte. Si jamais tu es confortablement assis et tu as du temps devant toi, l’histoire longue est pour toi!
Histoire courte
Avant de donner un taux précis & choix de banque, il faut aborder au moins tous ces points :
- Variable ou fixe ? Combien de temps, 1, 2, 3, 4, 5, 7, 10 ans? Personnellement jamais 7 ou 10 ans.
- Clause de la pénalité dans le contrat…flexible ou contraignante? (Aspect le moins compris dans le monde hypothécaire). Important d’aborder le sujet!
- Produit assuré ou conventionnel (exemple 5% mise de fonds ou 20%)?
- Hypothèque collatérale, dite « parapluie » ou bien normale?
« my my c’est quoi ! » - Marge de crédit hypothécaire ?
- Marge de crédit personnelle autorisée en produit annexe de l’hypothèque ?
- Cote de crédit ? …Dur à dire sans enquête de crédit!
- Dans quelle ville se situe la propriété achetée?
- Quel est votre profil ? Avez-vous d’autres propriétés à votre bilan? Ceci a souvent une incidence et savoir vers quels prêteurs se diriger.
- Maintenant, selon l’analyse complète des réponses à ces questions & du dossier dans son ensemble,. qui offre donc le meilleur taux?
(La liste des facteurs pourrait s’allonger sincèrement).
Réponse : (idéalement on veut plus qu’une seule option!)
- Prêteur A X%. conditions XYZ
- Prêteur B X% conditions XYZ
- Prêteur C X% conditions XYZ
C’est très souvent vous, le client, qui choisissez votre prêteur.
Je suis là pour vous conseiller et bien vous orienter, mais vous prenez la décision finale. Après tout, c’est votre hypothèque!
Vous comprendrez ainsi le pourquoi du comment et vous signerez en toute connaissance de cause.
En conclusion, je ne donne pratiquement jamais de taux lors la première rencontre, du moins très rarement. Je dois prendre le temps d’analyser les besoins, synthétiser le tout et revenir ainsi avec des recommandations.
Je suis d’accord qu’il y a toujours exception aux règles, mais rarement lorsque vous optez pour mon service.
Histoire longue
Ma réponse se résume souvent par : « Je dirais que les taux sur le marché actuellement se situent entre 1.35% à 2.40%. Ainsi, tout dépend de votre dossier, des prêteurs pour qui vous vous qualifierez & du produit que vous choisirez. Je sais que vous m’avez demandé un produit fixe, mais nous pouvons prendre un moment pour parler de comment fonctionne le taux variable et pourquoi il est encore intéressant.
Une fois votre dossier monté & analysé, je vous reviendrai avec mes recommandations et options possibles. Je ne voudrais pas vous promettre un taux et un produit et ne pas pouvoir vous l’offrir par la suite. Je vous dirais qu’il n’y a pas vraiment une énorme différence entre les différentes offres. Il s’agit plutôt de choisir quelle banque sera la plus adaptée à votre situation et à votre projet. Aussi, quel type de service vous désirez après la transaction soit en ligne ou en succursale. »
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Un courtier hypothécaire a plus d’une dizaine d’institutions financières avec chacune leurs particularités. Chaque banque a des manières différentes de considérer vos actifs immobiliers (divers hypothèques au profil, taxes foncières, revenus de location, etc) & vos engagements mensuels (prêt auto, marge de crédit personnelle & étudiante, etc). Donc cela a un fort impact sur les ratios d’endettement à respecter. Parfois (plus souvent qu’on le pense), le client ne se qualifie pas partout, donc n’a pas accès à tous les prêteurs dans le marché.
Rien de pire que de promettre un taux ou une banque, et de ne pas pouvoir l’offrir après l’analyse complète du dossier.
Chaque situation est unique. J’en conviens maintenant à dire qu’une demande de financement hypothécaire est comme des « empreintes digitales« . Chaque dossier est unique. Sincèrement.
D’une façon plus cocasse (faut rire dans la vie!), je suis comme un intermédiaire sur un site de rencontre. Je connais les plus et moins des banques et je rencontre les vôtres … Je suis donc là pour faire le bon « match ».
Est-ce que vous allez obtenir le meilleur taux avec moi?
Oui.
Considérant tous les facteurs expliqués ci-dessous.
Le taux d’intérêt est la partie la plus facile, nous avons tous accès au même taux. Vous pouvez cogner aux portes des banques, magasiner sur internet et faire des appels. Mais ce que vous devez avoir, ce n’est pas seulement le plus bas taux d’intérêt, c’est d’obtenir le produit hypothécaire le plus adapté à votre profil & projet. J’aime aussi démontrer la différence de souplesse & flexibilité entre 2 banques, mais à taux égaux. Certaines institutions financières peuvent avoir de meilleures conditions dans le contrat (clause de pénalité moins dispendieuse, possibilité de rembourser davantage du capital chaque année, possibilité de doubler les paiements, etc).
Je suis aussi présent pour vous orienter vers le bon prêteur dès le départ. On veut une approbation hypothécaire rapide et simple non?
Il faut comprendre que tous les prêts hypothécaires ne sont pas tous créés de façon égale.
Sur une échelle de 1 à 10, la préoccupation des clients pour le taux d’intérêt est toujours le numéro 1. Je comprends le pourquoi et j’en suis conscient avec mes clients.
Je suis donc là pour démontrer tous les autres facteurs à prendre en considération.
Certaines choses sont importantes à court terme et d’autres seront importantes à plus long terme.
Voici au moins 10 facteurs à prendre en considération avant de parler du taux d’intérêt ;
(La liste des facteurs pourrait s’allonger, sincèrement).
1. Variable ou fixe? Si vous choisissez fixe, un terme de combien d’années?
1, 2, 3, 4, 5, 7 , 10 ans ? 80% des emprunteurs vont vers le 5 ans. Les termes de 4 ans peuvent être aussi intéressants, tout comme les 3 ans.
Jamais 7 ou 10 ans. La vie change tellement à court terme.
Variable? Généralement c’est un terme de 5 ans. Peu d’institution offrent un terme de 3 ans.
La vie est variable, peut-être que votre hypothèque devrait être variable aussi…
Bientôt, un article sur comment fonctionne le variable sera publié. J’ai un penchant pour ce produit personnellement!
2. Le calcul de pénalité en cas de remboursement intégral anticipé. (C’est à dire briser son contrat avant la fin du terme en cas de vente, refinancement, changement de produit, etc).
Les statistiques de la SCHL stipulent qu’environ 6 personnes sur 10 au Canada ne se rendent pas au bout de leur contrat de 5 ans pour une moyenne de 38 mois, soit un changement nécessaire après environ 3 ans.
Pourquoi est-ce que je vous parle de briser votre prêt hypothécaire alors que vous n’en avez même pas encore? Mieux vaut prévenir que guérir! Car guérir peut faire mal…
Les causes d’un bris de contrat peuvent être nombreuses… Soit à cause d’un déménagement, d’une séparation, d’un besoin de refinancement pour des travaux majeurs ou voir même pour obtenir un taux d’intérêt plus bas.
Dans un produit à taux fixe dans une banque à charte (exemple les 6 grandes banques & caisses), 6 mois après la signature du contrat jusqu’à 6 mois avant la fin du terme, le coût de la pénalité s’avoisine à 4.5% du solde restant.
Ceux ayant un produit variable (peu importe le prêteur) se retrouvent avec une pénalité d’environ 0.5% du solde restant, soit 9 fois moins cher qu’avec un taux fixe. Le calcul est basé sur l’équivalent de 3 mois d’intérêt seulement.
250 000$ d’hypothèque x 4.5% = 11 250$
250 000$ d’hypothèque x 0.5% = 1 250$
Ceci est une règle du pouce, mais si on fait les mathématiques, le résultat est semblable.
Le calcul exact est différent pour chaque institution. Plusieurs prêteurs hypothécaires (aussi appelés prêteurs virtuels ou prêteurs directs) ont des conditions souvent moins coûteuses. Le calcul est basé sur le meilleur taux du moment (exemple 2%) versus le taux affiché (exemple 4.80%) de la banque.
Bien sûr, je dis au client que c’est moins dispendieux pour ces prêteurs. Toutefois, si le taux du moment est plus bas que le taux du contrat (comme arrivé durant le COVID), et que l’écart est quand même important, les pénalités peuvent être surprenantes. Si le taux du moment est plus élevé ou semblable au taux du contrat, c’est là que c’est excellent comme produit car ce sera une faible pénalité (souvent 3 mois d’intérêt).
Pour plus de détails sur le calcul des pénalités, je vous invite à suivre ce lien :
3. Financement assuré par un assureur hypothécaire? Ce facteur est très important.
Les assureurs sont SCHL, Sagen (anciennement Genworth) et Canada Guaranty.
Ils servent à assurer les banques contre le défaut de paiement des emprunteurs (reprise de finance).
Lorsqu’on donne de 5% à 19.99% en mise de fonds, le prêt est dit « assuré » et le taux est en moyenne 0.20% plus bas.
Avec une mise de fonds de 20% et plus, on dit que le prêt est conventionnel et c’est alors la banque qui prend 100% du risque si jamais il y a défaut de paiement de l’emprunteur. Donc souvent, son taux est plus élevé.
Toutefois, il y a une prime qui va s’ajouter au montant du prêt, donc elle sera financé à même l’hypothèque.
Prix d’achat – mise de fonds + prime = montant de l’hypothèque.
Les montants de prime sont :
5% mise de fonds = 4%
10% mise de fonds = 3.10%
15% mise de fonds = 2.80%
20% = 0%
La banque aime les prêts assurés. Pourquoi ? Car le risque est maintenant sur les épaules de l’assureurs.
En produit variable, il a un peu moins de différence, je dirais plus 0.10%.
Pour votre information, les 3 assureurs ont la même fonction pour vous et le coût est le même. Ils ont plutôt différentes normes et c’est le prêteur qui décide où il prend l’assurance.
Oui, il y a un coût à l’assurance, mais l’accès à la propriété peut se faire beaucoup plus rapidement. Parfois aussi, il peut y avoir une certaine rentabilité à moyen terme, vu le taux d’intérêt plus bas malgré le paiement d’une prime.
4. Hypothèque collatérale ou « parapluie ».
Je vous invite à lire cet article qui résume le tout : Attention à l’hypothèque parapluie par Guy Baillargeon
Mon opinion : elle est bien utile sur plusieurs points, mais comporte certains désavantages. Ceci ne devrait pas être un frein pour le choix de produit, mais à considérer.
J’aborderai un article bientôt, car ce sujet me passionne.
Si tu es un professionnel hypothécaire et comprend bien l’anglais, je t’invite à écouter ce PODCAST plus qu’excellent sur le sujet.
5. Marge de crédit hypothécaire?
Quels sont vos besoins et possibilités? Désirez-vous garder accès à votre équité pour de futurs projets, sans avoir à repasser au notaire, demande du crédit à votre banque? Faire des rénovations durant votre terme de 5 ans et donc s’en servir?
Prendre note que c’est accessible seulement à ceux qui donnent 20% et plus en mise de fonds à l’achat ou qui ont 20% d’équité et plus lors du refinancement.
Il y a beaucoup de différence entre les prêteurs. Certains vous permettent de diviser votre produit en plusieurs tranches hypothécaires, d’autres en une seule. Certains ont des frais mensuels, d’autres non. Certains vont demander un remboursement en capital de 10 000$ avant de pouvoir utiliser la marge (cela peut prendre 1 an et demi environ après l’achat). D’autres demandent même de mettre un 10 000$ en marge utilisée et la balance en prêt hypothécaire afin d’obtenir le produit. Donc il est important de penser à chacun de ces critères et de bien analyser le tout afin de faire un choix éclairé!
6. Marge de crédit personnelle?
Est-ce une option intéressante pour vous? Une banque qui offre ce produit en succursale est possiblement importante. Pour exemple faire des petites rénovations, sous 10 000$ et que c’est plus rentable de le mettre sur une marge personnelle (et rembourser un 1 à 3 ans) versus un prêt sur 25 ans.
Généralement, ce produit est accessible en banque ou caisse. Contrairement aux prêteurs hypothécaires qui n’offrent pas ce produit.
7. Quelle est votre cote de crédit?
Sachez que lors de l’enquête de crédit de notre côté, la cote de crédit est souvent différente de celle que vous pouvez voir vous-même sur Equifax ou Transunion. Elle évalue votre comportement face à une dette importante comme une hypothèque et vous « score ». Celle que vous voyez en ligne est plutôt, disons « générale ».
Si votre cote se situe sous le 680, cela diminue votre pouvoir d’achat et restreint le choix de prêteurs. De plus, certains produits demandent un minimum de cote, exemple au moins 750.
Même qu’un prêteur fort connu (dont je ne nommerai pas le nom ici) donne un taux selon la cote de crédit.
Autre blogue intéressant : Est-ce que ma cote de crédit me permet d’emprunter pour un prêt hypothécaire?
8. Dans quelle ville votre propriété est-elle située?
Ce n’est pas tous les prêteurs qui financent des prêts partout. Par exemple, certaines banques acceptent de financer si la ville se situe à 50km maximum d’une grande ville de 30 000 habitants.
Si vous avez des champs ou fermes comme voisins, cela peut freiner certains prêteurs.
9. Quel est votre profil ? Avez-vous d’autres immeubles au bilan?
Est-ce du locatif ? Une résidence secondaire? Détenue seul ou avec une autre personne?
Il faut combiner le tout et analyser quels prêteurs pourront possiblement permettre une approbation de crédit pour une nouvelle acquisition. Certains sont assez stricts dans la façon de vous qualifier (impacter votre ratio d’endettement), et d’autres beaucoup plus souples et facilitent l’approbation.
Je dirais que ce facteur souvent m’en dit beaucoup sur quel banque est plus adapté pour vous.
10. Quel est le meilleur taux possible? Parfait!! Enfin!
On regarde donc les 3 meilleures options considérant tous les facteurs ci-haut, et je vous les présente.
Prêteur A X%. conditions XYZ
Prêteur B X% conditions XYZ
Prêteur C X% conditions XYZ
Vous choisissez. Je suis là pour vous conseiller du mieux que je peux, mais la décision finale vous revient et c’est à vous de choisir votre produit.
Vous comprendrez donc qu’il vaut toujours mieux une analyse complète (discussion de vos besoins & situation, analyse des documents et du dossier) pour obtenir toutes les informations nécessaires et ainsi, être en mesure de fournir une recommandation juste et précise du taux d’intérêt applicable.
Oui, en 5 secondes j’aurais pu vous répondre « oui mon meilleur taux est à 1.99%. »
Mais ça aurait été mal faire mon travail.
En espérant que cet article fut intéressant et que vous comprenez dorénavant mieux la valeur ajoutée du courtage hypothécaire.
Merci encore de la lecture, et au plaisir.
*Inspiration de Be the Better Broker & de mon expérience personnelle.
